Guide Complet sur le LMNP

Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un concept qui revêt une importance cruciale dans le domaine de la gestion de patrimoine. Il s’agit d’une stratégie d’investissement immobilier qui offre une palette de possibilités fiscales et financières considérables pour les particuliers désireux de bâtir et de valoriser leur patrimoine. À travers cette page, nous allons plonger au cœur des différentes facettes du LMNP, dévoilant ses multiples avantages et opportunités qu’il offre aux investisseurs avertis.

interoeur d'appartement

Un terme mais plusieurs visages

Le LMNP englobe trois dimensions majeures. Tout d’abord, il peut être utilisé dans le cadre de dispositifs de défiscalisation, permettant de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs en investissant dans des biens neufs.

Ensuite, il offre la possibilité d’investir dans l’ancien et de générer des revenus locatifs en meublé, que ce soit dans le cadre d’une location classique ou par le biais d’un bail commercial en résidence de services.

Enfin, il propose également deux modes de déclaration fiscale : le micro-BIC et la déclaration au réel.

LMNP dans le cadre du dispositif de défiscalisation

Introduction au LMNP en défiscalisation

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le cadre de la défiscalisation est une stratégie d’investissement immobilier qui s’inscrit dans une démarche de réduction d’impôts. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine immobilier. Cette approche offre une alternative intéressante aux dispositifs de défiscalisation traditionnels tels que la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard.

Définition et objectifs du LMNP en défiscalisation

Le LMNP en défiscalisation consiste à investir dans des biens immobiliers neufs destinés à la location meublée. L’objectif principal est de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment une réduction d’impôt, tout en générant des revenus locatifs stables. Contrairement à d’autres dispositifs, le LMNP neuf n’apporte que très peu de gestion de la location, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs cherchant à simplifier leur investissement.

L’achat d’un bien neuf et la TVA

L’un des aspects clés du LMNP en défiscalisation est l’achat d’un bien immobilier neuf. L’investisseur bénéficie généralement de l’exonération de la TVA à l’acquisition, ce qui réduit considérablement le coût d’investissement initial. Cette exemption de TVA est une incitation fiscale majeure qui favorise l’accessibilité à ce type d’investissement.

Optimisation fiscale avec le LMNP

Le LMNP offre plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, les revenus locatifs générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En outre, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus, ou choisir le régime réel pour déduire l’ensemble des charges liées à l’investissement dont l’amortissement du prix du bien.  

LMNP dans l'ancien et location meublée

Introduction au LMNP dans l’ancien

Le LMNP dans l’ancien ouvre la voie à une stratégie d’investissement immobilier distincte de celle du LMNP dans le neuf. Cette approche repose sur l’achat de biens immobiliers anciens, que l’on achète directement ou transforme ensuite en logements meublés destinés à la location. Les avantages de cette méthode résident dans la possibilité d’acquérir des biens à un prix souvent plus attractif que les neufs, tout en profitant des bénéfices de la location meublée.

Location meublée : location classique

Description du processus de location meublée sans bail commercial :

Dans le cadre du LMNP dans l’ancien, la location meublée classique consiste à louer un bien immobilier déjà existant, meublé et équipé, à un locataire. Contrairement à une location nue, les meubles et les équipements facilitent la vie du locataire et peuvent permettre de fixer un loyer plus élevé. Les contrats de location meublée ont généralement une durée plus courte que les locations nues, offrant ainsi une plus grande flexibilité aux propriétaires mais aussi aux locataires.

Avantages et inconvénients :

  • Avantages :

    • Possibilité de générer des revenus locatifs plus élevés grâce à la location meublée.
    • Plus grande flexibilité pour fixer le loyer et la durée du contrat.
    • Facilité d’entretien du bien grâce à la présence de meubles et d’équipements.
    • Optimisation de la fiscalité des revenus de location. 
  • Inconvénients :

    • Engagement dans la gestion courante de la location et de l’entretien des meubles.
    • Risque de fluctuation des taux d’occupation en fonction de la demande locative.
    •  

Location meublée : bail commercial en résidence de service

Explication du concept de bail commercial :

Une autre facette du LMNP dans l’ancien consiste à conclure un bail commercial avec une entreprise exploitant une résidence de service, telle qu’une résidence étudiante, une résidence senior ou un établissement médicalisé. Dans ce scénario, le propriétaire signe un contrat de location meublée avec l’exploitant de la résidence, garantissant un revenu locatif stable sur une période convenue, souvent longue.

Avantages, contraintes et rendements potentiels :

  • Avantages :

    • Revenus locatifs stables garantis par le bail commercial.
    • Participation limitée du propriétaire à la gestion quotidienne de la location.
    • Possibilité d’investir dans des secteurs en demande tels que la santé ou le logement étudiant.
    • Risque de vacances locatives et d’impayé de loyer pratiquement nul.
    • Optimisation de la fiscalité des revenus de location. 
  • Contraintes :

    • Durée du bail commercial souvent longue (9 à 12 ans) avec peu de flexibilité.
    • Dépendance de la performance de l’exploitant de la résidence.
  • Rendements potentiels :

    • Les rendements peuvent être attractifs en raison de la stabilité des revenus et de la demande constante.

Comment fonctionne la fiscalité LMNP ?

Introduction à la déclaration fiscale en LMNP

La déclaration fiscale est une étape cruciale de l’investissement en LMNP. Elle détermine la manière dont les revenus locatifs sont déclarés et comment les charges peuvent être déduites. Deux régimes fiscaux principaux s’appliquent au LMNP : le micro-BIC et le régime réel. Comprendre les différences entre ces régimes est essentiel pour optimiser la fiscalité de votre investissement.

Attention vous passerez en LMP si les revenus dépassent les 23 000€/an et  excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI.

Micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC est un régime simplifié de déclaration fiscale. Il est accessible aux contribuables dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain seuil (environ 72 600 euros en 2021). Sous ce régime, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement couvre toutes les charges, y compris les amortissements du bien.

Pour ne pas avoir le droit de réaliser du Micro-BIC il faut que les revenus dépassent les 23 000€/an et  excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI.

Déclaration au réel en LMNP

Le régime réel implique une comptabilité plus détaillée. Vous déclarez vos revenus locatifs réels et pouvez déduire toutes les dépenses liées à l’investissement, y compris les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété … et surtout  l’amortissement du prix du bien. Bien que plus complexe, ce régime peut être avantageux pour les investisseurs possédant des biens générant des charges élevées, car il peut permettre de réduire considérablement l’impôt sur le revenu.

Comparaison entre le micro-BIC et le réel

Tableau comparatif des deux régimes :

AspectMicro-BICRégime Réel
Seuils de revenus annuelsLimité Cf plus haut. Aucun seuil de revenu minimum
ComptabilitéSimplifiéeComptabilité détaillée requise
Abattement forfaitaire50% des revenus locatifsAucun abattement forfaitaire. Peut aller au-delà des 100%
Déduction des chargesNon, compris dans les 50% de l’abattementDéduction de toutes les charges réelles
Amortissement du bien et des meublesNon déductibleDéductible sur la durée d’amortissement
AvantagesSimplicité, moins de contraintesPossibilité de déduire plus de charges
Adapté pourRevenus locatifs modestesRevenus locatifs élevés, charges élevées

Conseils pour choisir le régime adapté à chaque situation

Le choix entre le micro-BIC et le régime réel dépend de nombreux facteurs, notamment le niveau de revenus locatifs, le montant des charges, la durée de détention du bien, et vos objectifs fiscaux. Il est crucial de prendre en compte ces éléments et de consulter un expert en fiscalité ou un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer le régime le plus avantageux pour votre situation particulière.

Nous vous proposons un rendez-vous avec notre comptable partenaire pour aller plus loin : NOUS CONTACTER

Ce que pense nos investisseurs :

Notre FAQ sur le LMNP

Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal en France pour les investisseurs qui mettent en location des biens meublés. Cet investissement peut prendre deux formes principales : la location meublée classique, où le propriétaire loue le bien meublé à des particuliers, ou la location meublée avec bail commercial, souvent utilisée dans les résidences de services. Le LMNP permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Tout contribuable français peut devenir LMNP, que vous soyez résident ou non. Pour être éligible, vous devez louer des biens meublés de manière habituelle et percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 euros ou qu’ils excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI.

Vous devez également vous enregistrer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que LMNP.

Les avantages fiscaux du LMNP comprennent le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges liées à l’investissement (amortissement, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.). Le choix entre ces régimes dépend de vos revenus locatifs et de vos charges.

En location meublée classique, vous louez le bien meublé à des particuliers pour une durée généralement courte. En location meublée avec bail commercial en résidence de services, vous signez un bail avec un gestionnaire de la résidence (comme une résidence étudiante ou de tourisme) pour une durée plus longue. Cette dernière option offre souvent une gestion simplifiée, mais les revenus peuvent être moins élevés que dans la location meublée classique.

 

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend de vos revenus locatifs et de vos charges. Le régime micro-BIC est simple et convient aux revenus locatifs inférieurs à 72 600 euros par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel peut être plus avantageux, car il permet de déduire les charges réelles de l’investissement, notamment l’amortissement du bien. Il est recommandé de faire une simulation fiscale avec un expert comptable pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation.